|
政府开发商掐架殃及购房人
房价的快速上涨再度把土地供应推到了舆论的风口浪尖。
地价到底涨了多少
作为高房价的直接声讨对象，开发商再次玩起了已不新鲜的“乾坤大挪移”———将房价上涨归咎于地价上涨。地产界大腕，SOHO中国董事长潘石屹即是“地荒论”的代表，“北京房价飙升，就是因为过去一年土地供应不足”。
当然，政府部门亦不愿成为高房价的替罪羊，于是又有了同样不新鲜的对“地荒论”的反驳，方法仍是“数据说话”。
按照国土资源部最新公布的《2005年中国国土资源公报》，2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44%。相对于近期国内个别大城市商品房价格接近20%的涨幅，住宅地价增长仅为5.67%。
不过，类似的数据似乎并未得到开发商的认同。这其实也是房地产市场长期以来令人困惑的现象：权威部门的宏观数据和个案以及老百姓的实际感受往往存在较大的差异。
对此，业内人士认为，差异形成的主要原因在于，双方关注的对象存在一定的区别。目前的情况是，大城市、特别是城中心地带地价和房价的确有不小的涨幅，但郊县等相对偏远的地区则相对缓和。由于后一种类型的土地供应绝对数量超过前一种类型，因此，市区高房价、高地价的真实情况被平均数掩盖了。
以北京四月份成交的12幅土地为例，按成交价格和规划建筑面积计算，折合每平方米地价1840元。但各地块单位地价存在较大差异，如城八区的海淀温泉镇地块的地价在4863元/平方米，崇文区幸福大街地块的地价为4596元/平方米，而密云县水源九厂路住宅项目的地价则只有641元/平方米。
北京目前的基准地价分为10级，价格从每平方米140元到7000元不等。而按照国土资源局近日发布的《2006年土地供应计划》，城八区分到的土地仅占总量的40%，其中位于市中心位置的东城、西城、崇文、宣武的新增建筑用地就更少。显然，不考虑供应结构变化，奢谈地价的稳定或飙升几无可能。
谁让土地卖不动
相对于价格问题上的“说不清”，土地供应数量方面的矛盾则更趋实质。根据《公报》数字，2005年全国共出让土地面积16.32万公顷，比2004年的17.87万公顷下降8.67%。其中，招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06%和71.21%。
北京2005年也出现土地出让数量下降的现象。据市国土局公布的数据，北京市2002、2003、2004年土地供应分别为4559公顷、6438公顷和9498公顷，2005年则回落到2003年的水平。而与房价关系更为紧密的商品房建筑用地，市国土局2005年年初的计划是1900公顷，但全年实际出让土地只有48幅，面积仅为880公顷，相当于计划数的46%，这也是有人对北京2006年土地供应计划表示怀疑的重要原因———虽然，国土局最近加大了土地供应力度。
土地供应的缩量很自然地被开发商用于解释房价的上涨。但政府部门的观点是，目前开发商囤积的土地已达9000多万平方米，是2004年全年开发面积的15倍，因此，2005年供应量的减少并不代表土地供应的紧张。
观察人士认为，土地供应部门压低供应量，其用意正是刺激开发商加速对存量土地的开发，但从效果看并不理想。更加悲观的观点则认为，由于土地出让金已成为地方财政的重要来源，因此政府部门没有动力降低出让价格来增加土地供应；而对部分开发商而言，已从目前的价格中嗅到了风险的味道，政府要在维持价格的基础上实现土地供应计划难度不小。可能的结局是，土地市场继续高位缩量，房价也因受供给的制约持续上涨。记者 曹腾
相关稿件：
京城四月刮起“放地”风
北京市土地整理储备中心信息显示，四月份以来，北京市共成交15幅地块，其中14幅在17日以后成交。业内人士认为，相对于2005年全年48幅、今年前三个月6幅的出让数量，北京市进入了一个放地的高潮。
不过，在四月份成交的14幅土地中，位置在城八区的并不多，只有崇文区幸福大街59号住宅用地、海淀区温泉镇D1地块办公住宅及商业用地、石景山区金鼎商贸区用地等有限的几幅。其中，温泉镇地块因规划建筑面积大而吸引了较多的开发商，最终在88轮竞价后成交。
简单的计算表明，14幅地规划建筑面积为1372550平方米，成交总金额为27.25亿元，折合每平方米地价1985元。不过，因位置等方面的，各地块单位地价存在较大差异，如温泉镇地块的地价在4863元/平方米，而幸福大街地块的地价也有4596元/平方米。
|