海外基金遭控 房产经纪有望二次联姻基金

    海外基金投资房地产项目遭严控，房产经纪业成投资第一替补；业内预计，两年后经纪业与资本将掀第二波合作浪潮

　　在去年年中顺驰（中国）不动产网络集团（原顺驰置业，以下简称“顺驰”）和21世纪中国不动产（以下简称“21世纪”）相继从软银和凯雷获得3000万和1500万美元基金投资后，经纪行业与国内外资本合作的趋势受到了业内的关注。去年底，高盛又向21世纪注资2200万美元，成为21世纪的第二大股东。此后，一些经纪公司陆续与基金有过接触和合作意向，但未对外界公开。记者近日在参加“2006年度中国蓝筹地产企业”颁奖大会时了解到，高盛公司高层有意进一步加大与经纪行业的合作。此时，记者也注意到，房地产经纪业的主管部门正在就二手房的资金监管问题制定更加严格的管理措施，经纪行业的现金流状况面临变数，在此趋势下，海外基金抛出的橄榄枝会引来京城第二次基金与经纪联姻浪潮吗？

    在顺驰、21世纪接受海外基金投资后，我爱我家、链家和中大恒基都与基金有过接触。

　　投资商：经纪业是房产投资的第一替补

　　“门内有一个需要你支付8元的苹果，门外有人等着花30元购买，你要还是不要？”

　　一位业界资深人士形象地比喻了现在乃至以后一段时间里基金对经纪公司的投资价值增长空间的看法。

　　他的意思是，目前境外同行业公司上市之后平均市盈率水平是30倍，基金收购经纪公司的出价水平一般是公司纯利润的8倍，基金收购以后，通过引导公司上市，其收到的回报，无论是比例还是总额都会相当理想。在这样的利润诱惑下，今后一段时间，基金公司会有更大的和房产经纪领先企业联姻的意向。

　　千万家经纪公司指出，海外基金投资一手项目的政策限制越来越紧，投资商势必要寻找新的投资方向，现在来看，在投资商眼里，经纪行业是房产业投资的第一替补。

　　根据业界和投资界普遍预期，大约两年左右的时间，内地二手房市场的总体交易量会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10%的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价2.5%收取中介费的收费水平和其中15%的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。

　　而目前在北京知名的经纪公司，如我爱我家、顺驰、21世纪、中原地产、中大恒基都呈现全国布局的态势，在一些城市里甚至处于独占鳌头的位置。

　　显然，行业良好的发展前景，加上一些已经形成全国布局的大型经纪公司，被基金看作是非常有价值的投资对象。

　　大型中介：暂时不急，继续观望

　　记者了解到，在顺驰与软银合作之后，本市经纪行业业务和口碑发展都比较好的链家经纪公司就开始了与一些海外基金的接触，直到现在，陆续还有一些基金在和公司的管理层接触，“主要是他们主动来找我们，一度我们谈得很好，但后来我理智下来看，暂时还是先等等，边谈边看时机。”链家总经理左晖表示。

　　2005年9月份，千万家经纪公司刚刚与国内一家基金达成合作，顺利融资1600万元，目前公司表示，暂时也没有继续融资的计划与需求。

　　在21世纪与高盛合作的前后，京城另一家大型经纪公司我爱我家也传出与基金合作的消息，随后业界和该公司内部皆传出若干个版本，令该传言最终不了了之。公司一位管理层在接受记者采访时表示，目前公司的态度是，条件合适的基金，不论出身，都可以谈，但是依靠公司自己的赢利也能继续很好地发展，大门是开着的，但也不着急。

　　中大恒基目前在北京已经有近500家门店，所有门店全部直营，10年的发展积累了比较雄厚的实力，中大恒基方面表示，一直是以二手房经纪为集团最主要经营业务，因此对资金的需求不是很大。

　　两年后将有高潮

　　记者针对本市的一些大型经纪机构的意向问卷调查显示，多数公司有融资的准备，希望在两年，或者两年以上的时间内和一些机构有金融方面的合作，这个时间节点和多种因素有关。

　　首先是经纪公司扩张能力的储备预计在两年内会更加充分，链家指出制约与基金合作的主要是区域总经理的人才储备不够，制约了扩张的需求，两年内估计会好转。

　　其次是资金流暂时还比较充分。目前经纪公司资金流比较有优势，不少企业都留存有客户资金。但现实问题是，目前北京市建委正在制定监视经纪公司资金流动，以防止房产交易款被挪用的相关政策，一旦执行到位，不少公司会面临断奶的问题。业内预计，从今年年底开始到严格执行，估计需要两年左右的时间。

　　对此，我爱我家、中大恒基和链家都表示已经做好准备。千万家指出，如果一些企业占用客户资金比例过大，资金自然会吃紧。而经纪企业要进行规模化扩张，没有大量的资金是很难做大的。将来行业管理会越来越规范，资金监管、网上签约、经纪管理办法等等的逐步落实，经纪公司空手套白狼的时代将不复存在。

　　有经纪业人士认为，主管部门正在制定出台的一系列行业监管政策明晰后，行业内的融资行为应该会越来越多。

　　“因为经纪业是一个朝阳产业，资本对经纪业的认可以及对赢利的预期看好，再加上现在很多经纪公司从快速发展的角度都有融资的需求。”该业内人士说。中大恒基负责人则预计，应该在明后年双方联姻的可能比较多，“因为奥运前后，上市的新房将会锐减，应该是经纪公司发展的黄金季节。”

　　■关注

　　资本是把双刃剑

　　尽管与资本的合作是大家都有的准备，各个大型房产经纪公司的负责人仍不约而同地表达了与基金合作的担忧。

　　链家表示，在顺驰与软银合作后，他们心中一度很冲动，但很快冷静下来，他们担心的是投资者的快进快出会对公司经营管理体系造成冲击。

　　中大恒基董事长刘益良认为，虽然外来的资金补充了资金，有了扩大规模的实力，但是毕竟金融机构投资的目的是为了快速赢利，必然会约束企业的一些发展方向。

　　千万家经纪公司总经理华国强的观点是，企业通过融资可以实现更大规模的发展，对企业来说当然是好事，但关键还要看融资的代价，若是公司的价值不够，股份让出太多对企业来说未必划算（指的是企业在非资金紧缺状态），因此一般情况下对于企业来说，并非融入资金越多越好，而是价值越高越好。

　　但无论如何，任何一个产业的发展如果没有外界资本的参与，很难有质的发展，在基金公司与经纪行业可以预期的联姻前景下，带给行业的将是品牌提升，管理水平的优化，行业的纵深整合重组，大企业领袖、大型上市公司逐渐浮出水面。

　图片提供/本报记者 周晓东

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